Por: VERA BATISTA- CORREIO BRAZILIENSE
18/08/2021
10:06:05
IMPOSTO DE RENDA: IMÓVEIS DEVEM SER REGISTRADOS INDEPENDENTEMENTE DE HAVER ESCRITURA
Com o carnê do IPTU em mãos, confira dicas para evitar problemas com o Fisco ao prestar contas - Foto: Jackson Romanelli/EM/D.A PRESS
Seu imóvel dos sonhos pode estar aqui
As operações com imóveis, se comparadas com os demais ativos, geralmente trazem muitas dúvidas sobre a declaração do Imposto de Renda. Questão importante é que os imóveis devem ser registrados independentemente de haver ou não escritura. A posse ou até mesmo um contrato de gaveta geram a obrigação de declarar devido ao fato de haver movimentação de recursos. Cada caso deve ser estudado com a maior quantidade de dados possÃveis e disponÃveis para que a informação à Receita Federal esteja correta. Assim, evita-se problema com o Leão. Na dúvida, procure um especialista. O prazo para entrega da Declaração do Imposto de Renda de Pessoa FÃsica (DIRPF) do ano-calendário de 2020 começou esta semana e termina no dia 30 de abril.
“Esteja com a escritura de compra do imóvel (ou contrato particular, ou documento de posse emitido por autoridade) e o carnê do IPTU em mãos, pois são requeridas informações que constam nos dois documentos. Lembre-se de que a escritura pode ser substituÃda por um contrato particular ou documento de posse emitido por autoridade, enfim, o importante é vincular à descrição do imóvel o valor que pagouâ€, explica o contador Adriano Marrocos, coordenador da Comissão do Imposto de Renda do Conselho Federal de Contabilidade (CFC). Caso se esqueça de informar um imóvel no ano anterior, é possÃvel corrigir. Basta registrar a descrição do imóvel e apontar que a informação é intempestiva por falha ou erro. “Informe os valores que deveria ter informado na declaração anterior (31/12/2019) e na atual (31/12/2020)â€, ensina.
O valor base para registro de um imóvel é o valor de aquisição — o que está na escritura ou no contrato. Para o registro efetivo, a Receita Federal deseja a informação financeira e não econômica, diz Marrocos. Assim, se o imóvel está quitado, o valor total deve constar da escritura. “Se foi financiado ou parcelado, registre pelo valor do sinal, que será acrescido das parcelas pagas até o dia 31 de dezembro de cada ano. Mais ainda: todas as reformas ao longo do ano também deverão ser registradas. Guarde os comprovantes. Esses gastos serão agregados ao valor de aquisição no momento em que for vender o imóvel, reduzindo o ganho de capital e, por consequência, o imposto de pagarâ€.
Na declaração, deverá registrar os gastos com reforma em separado, como “Benfeitoriasâ€, para imóveis adquiridos antes de 1988 e deverá acrescê-los ao valor do imóvel, se adquirido após aquele ano. “Antes de se preocupar com a declaração, você deve apurar o ganho de capital, na data da operação. A Receita tem um programa que faz o cálculo e que será importado na Declaração de Imposto de Renda, no ano seguinte. Ou seja, você não preencherá nada na declaração, pois os dados já estão no programa Ganho de Capitalâ€, diz Marrocos.
Isento
Mas nem sempre é preciso pagar ganho de capital. “Está isento do Imposto de Renda o ganho de capital (diferença entre o custo de aquisição — valor declarado no IR — e o valor da venda) na venda de um único imóvel cujo valor ou alienação seja de até R$ 440 mil, desde que não tenha havido outra alienação nos últimos cinco anos, conforme art. 23 da lei 9.250/95â€, acrescenta o advogado e contador Marcelo Soares de Sant Anna, sócio fundador do Sant’Anna & Cescon Advocacia Tributária. Mas é preciso prestar atenção em alguns detalhes para não correr risco de cair na malha fina.
Sant Anna cita o caso de uma contribuinte que vendeu seu único imóvel, por R$ 325 mil, mas assinou a escritura de venda no último dia útil de 2020. E o depósito do cheque aconteceu apenas nos primeiros dias de janeiro de 2021. Em seguida, ela comprou um imóvel maior por R$ 490 mil e assinou a escritura em 17 de fevereiro de 2021. “Em primeiro lugar, é bom salientar que existem duas situações que devem ser mencionadas, para efeito de conhecimento, porque pode afetar outras operaçõesâ€, diz o advogado. Primeiro ponto: a transferência de propriedade, pela lei civil, só ocorre com a transmissão do bem, com o registro do imóvel no cartório.
O segundo ponto é que ganho de capital, ou seja, possÃvel lucro na operação, existe quando se vende um imóvel e se compara o valor que já está na declaração do IR, contra o valor atual da venda. “Se vendi por R$ 325 mil, tenho que saber por quanto adquiri ou qual o valor de custo. Imaginando que tenha adquirido no passado por R$ 125 mil, pagaria sobre a diferença de R$ 200 mil (alÃquota de 15%). No caso, a partir da assinatura da escritura (fato gerador do Imposto de Renda) eu teria 180 dias para adquirir novo imóvel de caráter residencial, para não ser tributado nesses R$ 200 mil. Ou seja, ficar livre do pagamentoâ€, aponta. No caso, como o registro em cartório do novo imóvel foi em 2021 e o depósito do dinheiro ganho no último dia de 2020 também foi em 2021, o bem também deve ser declarado em 2022 ano base 2021.
Doação com valor de mercado
Existem duas opções de transcrever a doação de imóvel na declaração do Imposto de Renda: lançá-lo com o mesmo valor que constava na declaração do doador (o chamado custo de aquisição) ou com o valor de mercado (que geralmente é mais alto, devido à valorização imobiliária). “Caso as partes optem pelo valor de mercado, o doador terá que apurar o ganho de capital e pagar imposto sobre essa operação, como se fosse uma vendaâ€, aponta a advogada tributarista Renata Soares Leal Ferrarezi.
Se a opção for pelo custo de aquisição, reitera Renata, o imóvel deve ser informado na declaração do donatário (quem recebeu o bem) pelo mesmo valor que constava na declaração do doador e, neste caso, nenhuma das partes precisa pagar imposto, ainda que ambas devam declarar a transferência do bem. Já o declarante que recebeu o imóvel como herança no ano passado deve ficar atento, pois a herança é isenta de Imposto de Renda, mas tributada pelos estados por meio do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCDM); e cada estado adota diferentes alÃquotas e faixas de isenção.
“Nessa hipótese, a herança deve ser declarada na linha “14 – Transferências Patrimoniais Doações e Herançasâ€, na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveisâ€, devendo ser discriminado o número do CPF e nome completo do doadorâ€, afirma a advogada Renata Ferrarezi. Sandro Rodrigues, economista, contabilista e fundador da Attend Assessoria Consultoria e Auditoria S/S, reforça que toda transação com imóvel precisa constar da ficha Declaração de Bens e Direitos pelo valor de compra, com o código especÃfico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel.
“Na compra de imóvel à vista em 2020, por exemplo, a aquisição deve ser informada com o código do tipo de imóvel (apartamento, casa, entre outros). No quadro Discriminação, informe endereço, valor da compra, nome e CPF/CNPJ do vendedor, data do negócio e forma de pagamento, além do número da matrÃcula do imóvel que consta na escritura, número do imóvel no IPTU e metragem do imóvel. Informe o valor da aquisição na coluna 31/12/2020â€, diz Rodrigues.
Relacionadas