Por: FRED D`AMATO - DONA COMUNICAÇÃO

29/09/2021

12:17:51

PARA O SONHO NÃO VIRAR PESADELO: TODO CUIDADO É POUCO ANTES DE COMPRAR A CASA PRÓPRIA

Estudo aponta que mais de 13 milhões de brasileiros pretendem adquirir um imóvel em até dois anos. Especialista dá dicas importantes ao futuro comprador.
PARA O SONHO NÃO VIRAR PESADELO: TODO CUIDADO É POUCO ANTES DE COMPRAR A CASA PRÓPRIA
Adquirir a casa própria é, certamente, o sonho de milhões de brasileiros. Trata-se de um alto investimento, muitas vezes a longo prazo, que requer planejamento e muito cuidado. E, para evitar dor de cabeça com golpes ou problemas na documentação, comprar um imóvel requer orientação, principalmente no momento de fechar o negócio.

Seu imóvel dos sonhos pode estar aqui

Para ajudar na concretização desse sonho - e para que ele não vire um pesadelo -, o advogado José Neves Costa Pinheiro, especialista em Práticas de Contratos Comerciais e Direito Imobiliário do escritório Salles, Franco de Campos e Bruschini (SFCB) dá dicas importantes:

A necessidade da intermediação de um corretor

"É recomendável ter o auxílio de um corretor, com o CRECI ativo, e que esteja acostumado a vender imóveis na região pleiteada, porque ele vai conhecer bem a localidade, lei de zoneamento da região e saberá indicar os pontos fortes e fracos", destaca José Pinheiro, que salienta que o profissional tem a obrigação de assessorar as partes em toda transação imobiliária até o seu desfecho dando mais segurança ao negócio.

Cheque as informações do imóvel e do seu entorno

Quem quer vender, provavelmente, não vê defeitos ou impedimentos no imóvel. Mas o comprador pode não gostar de alguma característica do local. José Pinheiro diz ser fundamental verificar as informações. "Vá ao bairro, de dia e à noite, e verifique os serviços oferecidos na região, como mercados, restaurantes, escolas, farmácias e hospitais. Veja se é uma área segura, silenciosa, iluminada e bem atendida pelo transporte público. Se for possível, converse com moradores da região", explica o advogado.

Documentação "ok"

Encontrada a casa ou o apartamento, é essencial examinar a documentação do imóvel e a do vendedor. Em geral, recomenda-se verificar a Certidão de Matrícula do Imóvel, ou seja, o número que ele tem no Registro Geral de Imóveis (RGI), com validade de 30 dias.

"É como se fosse a certidão de nascimento do imóvel, pois contém informações do proprietário, a localização exata do imóvel e se ele apresenta dívidas já judicializadas ou outras ações, tornando o negócio seguro para quem compra e vende", observa José Pinheiro.

Da parte dos proprietários, deve-se observar as certidões nas justiças civil e trabalhista. "Assim, o comprador saberá se existe alguma ação contra o vendedor que possa comprometer o negócio", completa.

"Só pagamento à vista": Por que alguns imóveis não aceitam financiamento?

Pode ser uma opção do vendedor querer somente pagamento à vista porque precisa do dinheiro com urgência, já que o valor só é liberado após o registro ser feito em cartório e pode demorar algumas semanas. No entanto, é preciso ficar atento a possíveis problemas com a documentação do imóvel, que impediriam um agente financiador (um banco, por exemplo) de aceitar financiá-lo. Tem casos em que não existe registro do imóvel, em outros casos o imóvel pode ter sido herdado e existe um inventário em andamento, como destaca o advogado:

"O risco para pagamentos à vista está na dificuldade de devolução do dinheiro pago, caso o negócio apresente algum impeditivo. Ingressar com medida judicial pode ser lento e custoso, além de ter êxito incerto. Por isso, sugere-se o pagamento à vista apenas contra a outorga da escritura definitiva de compra e venda ou pelo menos com celebração de compromisso de compra e venda irrevogável - e sempre após ampla análise da documentação do imóvel e dos vendedores".

Imóvel em inventário, vale a pena?

Quando o preço do imóvel se apresenta bem inferior ao praticado pelo mercado, ele pode estar, por exemplo, em processo de inventário.

"O inventário judicial tende a ser mais seguro, pois permite que se analise, nos autos da ação, se há dívidas a serem pagas pelo espólio, se há terceiros credores reclamando valores em aberto ou mesmo direitos sobre o imóvel. É importante a análise de cada caso", afirma José Pinheiro.

No caso de o inventário correr na Justiça, a conclusão do processo pode levar vários anos e pode oferecer riscos ao comprador. Quando há mais de um imóvel no inventário também é preciso cautela, já que a situação dos outros pode interferir naquele que está sendo negociado.

"Mais importante do que a quantidade de bens inventariados e/ou herdeiros é entender se o patrimônio inventariado é suficiente para pagar as dívidas (inclusive com terceiros, caso existam) e se os herdeiros estão em acordo para a venda do bem. Isso tudo é analisado pelo juiz no caso e, em que pese poder levar a maior lentidão, garante maior segurança ao comprador".

Imóvel de leilão ocupado: há riscos?

Outra questão muito buscada por quem deseja comprar a tão sonhada casa própria é se vale a pena adquirir um imóvel através de um leilão judicial, geralmente realizado por bancos e financeiras a preços convidativos. No entanto, muitos deles ainda estão ocupados por seus mutuários e, nem sempre, é uma "missão fácil" convencê-los a sair, como destaca o advogado:

"O leilão judicial foi "redescoberto" por muita gente em virtude do valor reduzido com que o imóvel pode ser adquirido em leilão, além do fato de ser adquirido livre de ônus. Porém, recomenda-se que tenha calma, porque além da dificuldade / tempo que se leva para que um mutuário saia do imóvel, a própria expedição da carta de arrematação pode demorar. Há também de se observar que as despesas ordinárias começam a ser cobradas do adquirente independentemente do mutuário ter saído do imóvel".

Imóvel na planta

Se você está em busca de um novo lar, provavelmente já disseram que o preço cobrado por imóveis na planta costuma ser bem menor do que o de empreendimentos finalizados e, por isso, uma possibilidade atrativa. No entanto, é preciso ter planejamento financeiro para aderir a essa modalidade de compra, como frisa o especialista de SFCB Advogados:

"A vantagem do imóvel na planta é de 'financiar' a obra, mas deve-se observar se a taxa de juros do financiamento leva a um custo efetivo total que compense. Há hoje uma enorme variedade de instituições financeiras oferecendo taxas de juros competitivas e inclusive o programa 'minha casa, minha vida' com condições facilitadas de aquisição".

Por outro lado, quem adquire o imóvel na planta não terá problemas com documentação, já que é o primeiro dono.

E se a construtora falir?

Outra possibilidade que pode assustar quem busca comprar o imóvel na planta é a falência da construtora. Não faltam exemplos de pessoas que investiram o dinheiro de uma vida e tiveram problemas em receber o imóvel. Neste caso, os compradores entram em uma fila de espera para reaver o valor que já foi investido no empreendimento. Investigar a situação financeira da empresa é um importante passo antes de fechar negócio.

"Antigamente o risco era maior. Hoje as construções de edifícios, por exemplo, são geralmente feitas sob o regime da incorporação, o que traz a proteção jurídica do patrimônio de afetação, entre outros cuidados que evitam uma maior exposição de quem investe. Pensando em reaver valores investidos em caso de falÊncia, de fato isso é sim demorado e incerto e justamente por isso deve ser feita uma ampla análise do imóvel e da documentação dos vendedores previamente à compra e pagamentos", conta José Pinheiro.

O que é compromisso de compra e venda?

O compromisso entre o vendedor e o comprador é estabelecido por meio de um contrato de compra e venda. Nele, fica registrada a obrigação das partes de efetivarem o negócio. O acordo assegura às partes as condições acordadas. "Isso porque a venda, em si, só se concretiza com a outorga da escritura pública de compra e venda no cartório de notas e posterior registro dessa escritura no cartório de registro de imóveis, sendo essa etapa subsequente à da assinatura do contrato", orienta o advogado.

Não esqueça dos impostos

Além do valor do imóvel, o comprador terá de arcar com o pagamento de impostos e documentos. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pela Prefeitura, tem porcentagem variável conforme o município de sua localização. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, a alíquota é de 3% sobre o valor de mercado ou declarado do bem.

O Registro do Imóvel, emitido pelo cartório, é a soma de várias taxas, cujo valor depende do estado. Esse documento vai comprovar, por lei, quem é o proprietário da casa ou do apartamento. "Muitas vezes, essas despesas extras, somadas, ficam em torno de 10% a 20% do valor da compra, a depender do caso", estima o especialista em Direito Imobiliário.

Quais os riscos de comprar imóvel "sem escritura"?

No Brasil, só se considera proprietária do imóvel a pessoa que registra o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Aquele que compra uma casa, mas só tem o contrato é posseiro - e não proprietário.

"Exceção aos imóveis comprados abaixo de 30 vezes o salário mínimo vigente, a compra e venda de imóveis somente será feita mediante escritura pública de compra e venda a ser registrada no cartório de registro de imóveis. Qualquer procedimento fora disso, nos termos da legislação, não caracteriza a compra do imóvel".

Em todo o Brasil, mais de 13 milhões de famílias almejam comprar um imóvel em até dois anos, segundo estudo da Datastore, empresa especializada em pesquisas do setor imobiliário. Segundo a pesquisa, a intenção de compra para os próximos 12 meses ficou estável em 57% - mesmo percentual de novembro e dezembro de 2020 -, mas o número de interessados aumentou. O destaque é para a cidade de São Paulo, que atingiu o pico das intenções de compra da casa própria de 28% entre famílias com renda mensal acima de R 1.500. Em seguida vem o Rio de Janeiro, com 26%.

"Deve-se tomar muito cuidado com as promessas e oportunidades oferecidas com facilidades muito acima da média. Podem ser golpes ou mesmo oportunidades de negócio cercadas de riscos e que, não raro, não conseguimos ver sem auxílio de um profissional. Além disso, o planejamento financeiro é fundamental, conhecendo cada valor a ser desembolsado durante os anos de financiamento. Por isso, o apoio de um corretor sério e de um advogado com prática são fundamentais para que o sonho da casa própria não se torne em um pesadelo", conclui o advogado José Pinheiro.

 

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